5 bước cơ bản cần lưu ý khi mua bán nhà đất và làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Bạn có dự tính sẽ mua hay bán nhà đất nhưng còn kinh ngạc về những thủ tục pháp lý cũng như thực trạng miếng đất. Bạn cần tìm hiểu thêm 5 bước cơ bản sau đây :

1. Tìm hiểu thông tin nhà, đất: 

Nhà, đất đã có sổ đỏ chính chủ là điều kiện kèm theo tiên phong để bạn trong bước đầu yên tâm thanh toán giao dịch, mua bán. Nhưng thời đại giờ đây, dù có sổ đỏ chính chủ cũng không hề yên tâm 100 % được. Vậy thì thứ nhất chắn chắn ai cẩn trọng cũng sẽ đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tiễn với thông tin trên sổ đỏ chính chủ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tiễn .

Sau khi kiểm tra thực tế rồi, tiếp theo bạn nên tìm hiểu các thông tin sau:

Thông tin về quy hoạch, dự án:

Bạn cần tìm hiểu và khám phá xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án Bất Động Sản nào không. Bạn nhìn hồ sơ, sách vở sổ đỏ chính chủ, thậm chí còn khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng ( VPCC ) thì bạn cũng không hề biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án Bất Động Sản nào hay không. Người bán nhà hoặc người môi giới hoàn toàn có thể không phân phối thông tin khá đầy đủ và trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch nữa ( do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu ví dụ điển hình ) .
Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì về nguyên tắc chung là bạn sẽ không được chuyển nhượng ủy quyền, mua bán … và thế cho nên thì đương nhiên bạn cũng không hề sang tên được. Nếu như bạn không có không thiếu thông tin thì dễ xảy ra trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên mới phát hiện không sang tên được .
Vậy bạn phải tìm hiểu và khám phá thông tin đó ở đâu ? Rất đơn thuần thôi, bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ chính chủ đến bộ phận một cửa của Ủy Ban Nhân Dân Q., huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thông tin. Sau đó bộ phận một cửa hoặc là họ sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận đảm nhiệm cung ứng cho bạn thông tin quy hoạch đó. Vấn đề này tùy thuộc cách quản trị của từng Ủy Ban Nhân Dân, có Ủy Ban Nhân Dân họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên vấn đáp thông tin quy hoạch, dự án Bất Động Sản cho người dân .
Vậy nên Tóm lại để biết thông tin thửa đất bạn đang định mua, bán có nằm trong quy hoạch hay không, bạn cứ mang bản photo sổ đỏ chính chủ đến hỏi ở bộ phận một cửa của Ủy Ban Nhân Dân quận huyện rồi họ sẽ hướng dẫn đơn cử cho bạn .

Thông tin về tranh chấp:

Những tranh chấp đã “ khét tiếng ” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thâm chí hoàn toàn có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở tài liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn hoàn toàn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu và khám phá nhiều. Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ ngầm ” thì bạn không thuận tiện biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước … với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “ nhìn mặt thấy ghét ” … .

Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì hoàn toàn có thể họ nghĩ không quan trọng hay tác động ảnh hưởng gì, nhưng trong thực tiễn cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy phiền phức hoặc hoàn toàn có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí còn ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà .
Những tranh chấp này hơi khó khám phá, có lẽ rằng bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng hoàn toàn có thể hỏi Ủy Ban Nhân Dân phường, xã nơi có đất thông tin về những tranh chấp này. Nhiều khi Ủy Ban Nhân Dân phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối rất đầy đủ thông tin thiết yếu cho bạn .

Thông tin vay nợ thế chấp:

Nếu thửa đất có sổ đỏ chính chủ đã được thế chấp ngân hàng ngân hàng nhà nước thì bạn nhận ra thông tin rất đơn thuần. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 ( hoặc bìa 3 ) của sổ đỏ chính chủ thì sẽ thấy thông tin thế chấp ngân hàng. Cũng có sổ đỏ chính chủ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp ngân hàng, giữa tờ này và sổ đỏ chính chủ có đóng dấu giáp lai của cơ quan ĐK đất đai. Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp ngân hàng bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chính chủ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có .

Ngoài ra thông tin về thế chấp ngân hàng ngân hàng nhà nước cũng hoàn toàn có thể tra cứu được ở những VPCC. Bạn chỉ cần có bản photo của sổ đỏ chính chủ mang đến là hoàn toàn có thể nhờ họ tra cứu, thường là không lấy phí .

Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn. Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiêu cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.

Việc dùng sổ đỏ chính chủ thế chấp ngân hàng để vay nóng, vay lãi cao mặc dầu có hiệu lực thực thi hiện hành hay vô hiệu thì trong thực tiễn nó cũng sẽ tác động ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán hoàn toàn có thể không chỉ thế chấp ngân hàng ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần chú ý quan tâm điều này .

Thông tin về người bán, người mua:

Nếu người bán là chính chủ, ngoài những thông tin tương quan đến thế chấp ngân hàng tôi vừa nói ở phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, chuyện trò và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng an toàn và đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ rằng sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là nhìn nhận tính pháp lý .

Đối với người mua thì đơn thuần hơn một chút ít, bạn chỉ cần tìm hiểu và khám phá thông tin cơ bản và làm chắc như đinh tới bước giao tiền là hoàn toàn có thể yên tâm được .
Còn nếu người bán, người mua là người trung gian, môi giới thì sao ? Bạn có nên mua bán nhà đất qua trung gian hay môi giới không ? Hoàn toàn được, đôi lúc việc mua qua người trung gian môi giới lại giúp bạn thuận tiện và “ nhàn ” hơn so với mua chính chủ, nhưng chỉ với điều kiện kèm theo người môi giới nhà đất là một người “ tử tế ”. Nhưng làm thế nào nhận ra được họ là người “ tử tế ” ? Lại chỉ có cách là tiếp xúc, trò chuyện và cảm nhận. Thường thì người môi giới nào họ đề cập thẳng thắn với bạn ngay từ đầu về vai trò của họ ( không dấu giếm, không vờ vịt chính chủ để dò hỏi … ) và thỏa thuận hợp tác mức giá môi giới một cách rõ ràng, đơn cử thì trong bước đầu bạn hoàn toàn có thể gật đầu được. Tất nhiên sau đó bạn còn phải nhìn nhận nhiều yếu tố khác nữa .
Bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá thể hay nhân viên cấp dưới của công ty bất động sản. Nhiều cá thể môi giới mát tay và có ngân sách thấp hơn công ty bất động sản, ngược lại thì công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên hoàn toàn có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn .

2. Lựa chọn văn phòng công chứng

Sau khi đã khám phá thông tin và quyết định hành động sẽ mua nhà, đất đó hoặc bán cho người đó rồi, bước tiếp theo bạn cần làm là tìm văn phòng công chứng. Thông thường việc tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhiệm, theo thỏa thuận hợp tác trước của những bên .
Khi đã chọn được VPCC, bạn hoàn toàn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời hạn thì gọi điện thoại thông minh nhờ họ tư vấn trước và hướng dẫn bạn những sách vở cần chuẩn bị sẵn sàng để thực thi thanh toán giao dịch mua, bán .
Khi ký hợp đồng công chứng, những VPCC sẽ kiểm tra hàng loạt sách vở gốc của những bên. Như vậy, những bên cũng hoàn toàn có thể phần nào yên tâm khi có những CCV trợ giúp việc kiểm tra sách vở thật, giả .

3. Chuẩn bị giấy tờ

Bạn và người mua / người bán cùng nhau chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của VPCC. Với giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì giấy tờ cũng không có gì phức tạp, VPCC sẽ hướng dẫn đầy đủ và chi tiết cho bạn.
Sau khi chuẩn bị xong, để chắc chắn hơn, bạn có thể mang trước 1 bộ giấy tờ photo đến VPCC để họ kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hay bổ sung. Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ là bạn đã có thể làm tiếp bước 4, hẹn ngày ký hợp đồng công chứng.

4. Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

Đây hoàn toàn có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định hành động sự thành công xuất sắc và thuận tiện của việc thanh toán giao dịch, mua bán sang tên sổ đỏ chính chủ .
Tùy vào từng người, từng cách thanh toán giao dịch mà bạn quyết định hành động thời gian ký hợp đồng, lấy hợp đồng, giao tiền, nhận tiền, giao sách vở, sổ đỏ chính chủ gốc … cho bảo đảm an toàn và thuận tiện

Về cơ bản thì “quy trình” thường là như thế này: 

Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng ủy quyền. Sau khi ký xong thì về triết lý, thanh toán giao dịch đã hoàn thành xong và có hiệu lực hiện hành. Nếu như bên mua triển khai giao tiền ( thường là 95 % giá trị mua bán ) thì bên bán giao hàng loạt hợp đồng mua bán công chứng, sổ đỏ chính chủ cho bên mua để đi làm thủ tục chuyển nhượng ủy quyền tại Văn phòng ĐK đất đai .

Nếu như lúc này bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán chưa nên giao giấy tờ sổ đỏ gốc (trừ trường hợp bên mua đi vay ngân hàng một phần để thanh toán cho bên bán thì bên mua sẽ thanh toán phần vốn tự có của mình cho bên bán đưa kèm với thông báo cho vay của ngân hàng – Nếu chắc chắn hơn thì hai bên có thể ký hợp đồng vay tiền tại công chứng).

Hợp đồng công chứng là địa thế căn cứ pháp lý có hiệu lực hiện hành và quan trọng nhất so với một thanh toán giao dịch mua bán chuyển nhượng ủy quyền nhà đất, đồng thời cũng là sách vở quan trọng nhất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ chính chủ. Vì vậy, những bên thường phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng mà chưa giao tiền hay sách vở sổ đỏ chính chủ gốc. Trường hợp này bạn hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm 1 số ít cách sau :

• Hai bên thực hiện giao tiền & giao sổ đỏ khi ký hợp đồng mua bán công chứng (bên mua, bên bán có thể mời công chứng viên lên ngân hàng để thực hiện việc giao tiền hoặc thực hiện giao tiền tại văn phòng công chứng) – đây là cách đơn giản nhất cho cả bên mua & bên bán.

• Mỗi bên cứ lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và sách vở sổ đỏ chính chủ gốc
• Nhờ VPCC giữ hàng loạt cho đến khi giao tiền, giao sách vở xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng .
• Bên bán giữ hàng loạt cho đến khi giao xong tiền và sách vở thì đưa hợp đồng mua bán công chứng cho bên mua .

Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, 2 bên sẽ cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua sang tên.

Đó là một số ít cách cơ bản, tùy vào từng điều kiện kèm theo, con người và thanh toán giao dịch đơn cử mà những bên sẽ thỏa thuận hợp tác với nhau là làm cách nào. Nói chung mỗi bên đều tạo điều kiện kèm theo cho bên còn lại, không có bên nào “ chặt ” quá cho mình là bước này sẽ suôn sẻ và thuận tiện .

Lưu ý: Bên bán nhà, đất nếu không làm thủ tục sang tên cũng nên giữ cho mình một bản Hợp đồng công chứng. Tôi đã gặp nhiều trường hợp nhiều bên bán nhà, đất nghĩ rằng bán rồi, nhận tiền xong rồi là xong và để cho bên mua giữ hết toàn bộ Hợp đồng công chứng. Như vậy không nên đâu nhé.

Bạn có thể tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo. Mẫu Hợp đồng này được ban hành kèm Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, tôi tách riêng ra để bạn tiện tham khảo và sử dụng khi cần thiết.

Sau khi xong bước này, bạn hoàn toàn có thể chuyển sang bước sau cuối :

5. Làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Lời khuyên của tôi cho bạn ở bước ở đầu cuối này, nếu bạn muốn mọi việc đơn thuần, đó là bạn nên nhu yếu luôn VPCC làm sang tên sổ đỏ chính chủ cho bạn. Việc VPCC làm sang tên sổ đỏ chính chủ có một số ít quyền lợi mà khi bạn thuê dịch vụ làm sổ đỏ chính chủ khác không có được, ví dụ điển hình như :

• Bạn sẽ không phải lo hay sợ quên, sợ thiếu về những sách vở tương quan, ví dụ điển hình như loại sách vở nào, bao nhiêu bản sao … tổng thể đã có sẵn ở VPCC, họ cũng biết rõ sẽ cần những sách vở nào và bao nhiêu bản để sang tên sổ đỏ chính chủ cho bạn .
• VPCC có năng lực liên hệ với những Văn phòng ĐK đất đai một cách thuận tiện và thuận tiện hơn hẳn những nơi khác .
• Chi tiêu thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác ( ví dụ điển hình như luật sư )
• Ngoài ra 1 số ít VPCC cũng liên kết hợp tác với những luật sư và VPLS, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư .

Còn nếu bạn muốn tự mình làm thủ tục sang tên sổ đỏ, không cần phải tốn chi phí để thuê ai cả, thì bạn có thể tham khảo bài viết: Các bước để bạn tự làm thủ tục sang tên sổ đỏ, trong đó có một vài kinh nghiệm để bạn có thể tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ một cách thuận lợi hơn.

Sau khi đọc xong nếu bạn để ý thì có thể đang thắc mắc tại sao tôi thiếu một bước cơ bản khi mua bán nhà, đất, đó là ĐẶT CỌC. Sở dĩ tôi không nói đến bước này bởi vì đặt cọc chỉ là bước để giúp người mua cảm thấy yên tâm sẽ giữ được thửa đất, căn nhà ưng ý, còn người bán cảm thấy yên tâm vì chắc chắn có người mua nhà, đất của mình.

Còn nếu nói về pháp lý, thì việc đặt cọc sẽ mang lại nhiều rủi ro đáng tiếc hơn cho cả người mua và người bán so với việc thanh toán giao dịch 1 lần và dứt điểm. Nếu chẳng may việc mua bán không thành công xuất sắc do lỗi của một trong hai bên, việc có thêm hợp đồng đặt cọc sẽ khiến cho người mua mất tiền cọc, người bán hoàn toàn có thể mất gấp 2,3 lần số tiền cọc để trả lại cho người mua. Trường hợp người mua đòi lại tiền cọc, người bán không chịu phạt cọc ( vì tiếc ) thì tự nhiên lại phát sinh tranh chấp làm cho căn nhà, thửa đất đó bị dừng thanh toán giao dịch .
Nhưng nếu không có hợp đồng đặt cọc thì người bán chỉ mất thêm thời hạn đợi người mua khác, còn người mua cũng chỉ tiếc vì không mua được căn nhà, thửa đất đó thôi .
Đó là nói về mặt pháp lý, còn thực tiễn những bên vẫn lựa chọn đặt cọc vì như tôi nói để cảm thấy yên tâm, hoặc quá thích và quá muốn mua căn nhà, thửa đất đó rồi. Vì vậy những bên cũng nên tùy tình hình, con người để việc đặt cọc được bảo đảm an toàn và suôn sẻ .
Trường hợp đặc biệt quan trọng nhưng khá phổ cập lúc bấy giờ, đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp ngân hàng và bạn sẽ phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng nhà nước trước, sau đó mới làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng ủy quyền công chứng chính thức. Việc mua bán này về phía người mua kiểu gì cũng có rủi ro đáng tiếc nhất định, nhưng bạn hoàn toàn có thể yên tâm vì những ngân hàng nhà nước hiện giờ thao tác khá cẩn trọng với trường hợp này. Bạn hoàn toàn có thể đề nghị sự phối hợp của ngân hàng nhà nước để làm cho thanh toán giao dịch bảo đảm an toàn hơn. Thực tế, việc mua gia tài đang thế chấp ngân hàng tại ngân hàng nhà nước khá bảo vệ về mặt pháp lý. Ngân hàng đã kiểm tra những thông tin pháp lý tương quan đến gia tài và thực thi những thủ tục pháp lý ngặt nghèo với những cơ quan nhà nước tương quan. Đồng thời năng lực gia tài có tương quan đến hoạt động giải trí vay nóng cũng được giảm đi nhiều .
Với trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc, bạn cũng hoàn toàn có thể nhu yếu người bán lập hợp đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng ủy quyền. Một số VPCC hoàn toàn có thể đồng ý chấp thuận công chứng loại hợp đồng này, bạn cũng thử hỏi họ xem sao .
Cuối cùng, người ta nói đôi lúc việc mua bán hay môi giới nhà, đất phải có duyên hay phải mát tay nữa. Tôi cũng tin như vậy, có nghĩa là trong việc này ngoài những yếu tố pháp lý thì yếu tố như mong muốn cũng đóng 1 vai trò quan trọng. 😎

Vậy nên chúc bạn có một giao dịch đảm bảo an toàn pháp lý và may mắn nhé! 😘

Tác giả : Ngoc Blue
Chọn sao để nhìn nhận :

[Tổng người bình chọn:

23

Điểm trung bình: 4.3]

Source: http://wp.ftn61.com
Category: Tin Tức